Comprare case all’asta: tutto quello che devi sapere

Comprare case all’asta

Vuoi comprare delle case all’asta per fare un investimento immobiliare?

Tra le diverse forme di investimenti immobiliari, l’acquisto di case all’asta è una delle opzioni possibili. Le Aste Giudiziarie permettono all’acquirente un risparmio assicurato che può arrivare anche al 30% sul valore totale del bene.

In questa guida ti spiegherò tutto quello che devi sapere se vuoi comprare delle case all’asta, dal dove trovarle a come funziona questo tipo di investimento.

Vuoi acquistare una casa all’asta e hai bisogno di una consulenza per capire se stai facendo un buon affare?

Dove si vedono le case all’asta?

Se stai cercando delle case da comprare all’asta, la prima cosa che devi sapere è che ad oggi la legge permette di pubblicizzare un immobile sottoposto ad esecuzione immobiliare, anche al di fuori dai siti istituzionali. 

Pertanto, ci sono due modi di trovare annunci che pubblicizzano immobili all’asta: 

  1. la pubblicità legale: è la pubblicazione dell’annuncio sul sito del Tribunale presso cui è instaurata l’esecuzione e sui siti accreditati presso il Ministero di Giustizia. A questo proposito è importante una precisazione: non è detto che l’asta sia necessariamente bandita presso il Tribunale più vicino all’ubicazione dell’immobile. Quindi, ti consiglio di ampliare la tua ricerca, perché questa informazione la conoscono in pochi. E di conseguenza, avrai molte più possibilità di aggiudicarti un immobile ubicato nella tua città, ma all’asta presso un altro Tribunale, perché ci sarà mediamente meno concorrenza. Più avanti vedremo come fare a trovare immobili all’asta anche in altri Tribunali.
  1. la pubblicità commerciale. Si tratta della pubblicità commerciale che viene realizzata dagli agenti immobiliari o da consulenti i quali raccolgono gli annunci di immobili all’asta dai siti dei tribunali per poi caricarli sul sito della propria agenzia immobiliare o sui portali dedicati alla compravendita immobiliare (il più famoso ad momento è immobiliare.it).  Come dicevo, la legge permette la pubblicità commerciale degli immobili in asta, a patto che sia fatta secondo determinati criteri (ad esempio, specificando obbligatoriamente che si tratta di un annuncio di un immobile all’asta e una descrizione dettagliata di tutte le caratteristiche dell’immobile).

Cosa fare una volta che trovi un’asta giudiziaria

Ritengo che non ci sia un sito migliore di altri dove reperire annunci di immobili in asta, ma una volta individuato l’immobile di interesse è assolutamente fondamentale cercare l’annuncio sul portale aste del ministero di Giustizia (https://pvp.giustizia.it/pvp/) e scaricare da lì la documentazione relativa alla procedura esecutiva e all’immobile. 

Tra i documenti principali da scaricare ci sono:

  • l’avviso di vendita, che contiene tutte le istruzioni per poter formulare correttamente l’offerta di vendita dell’immobile, indispensabile per essere ammessi correttamente alla gara d’asta;
  • la perizia dell’immobile, che contiene tutte le principali informazioni relative all’immobile oggetto dell’asta; 

Personalmente, quando ricerco un immobile all’asta da acquistare per me o per i miei clienti, utilizzo esclusivamente il portale aste del ministero di Giustizia (https://pvp.giustizia.it/pvp/) anche perchè permette di impostare una ricerca geografica molto precisa e di trovare immobili all’asta nel Comune che desidero anche se banditi da Tribunali diversi rispetto a quello del luogo.

Vuoi acquistare una casa all’asta e
hai bisogno di aiuto da un team di esperti?

Comprare case all’asta: un sogno o un incubo?

comprare casa all'asta

Che tu sia un privato che cerca casa all’asta per andarci a vivere o per metterla a reddito attraverso la locazione secondo il Metodo Affitti Rischio Zero o che tu sia un investitore immobiliare che si occupa di trading, devi sempre fare attenzione allo studio di tutti i documenti relativi all’immobile. 

Mi spiego meglio. 

Comprare all’asta può essere un’arma a doppio taglio: puoi fare ottimi affari (comprando immobili anche con il 30 o 40% di sconto), ma potresti acquistare un immobile con delle problematiche così gravi ed insanabili e trasformarlo così nel tuo incubo peggiore.

Come fare allora per tutelarti e fare un acquisto sicuro, a rischio zero? 

La risposta è una sola: attraverso una due diligence svolta da professionisti, che ti garantiscano che l’immobile che stai comprando è esente da vizi, insidie e problematiche occulte. 

Scarica gratuitamente la guida “Vademecum per la Due Diligence Legale di un Immobile” in cui ti spiego tutti i passaggi “essenziali” che non possono mancare per svolgere una seria Due Diligence legale prima di procedere all’acquisto di un immobile

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Aste Giudiziarie: come funzionano?

Ma come funzionano nello specifico le Aste Giudiziarie? Come si arriva a comprare delle case all’asta?

Te lo spiego in modo molto semplice.
Io chiedo 10 Euro in prestito ad un mio amico, con la promessa di restituirglieli a rate, maggiorati di un interesse. Pago qualche rata, poi smetto di pagare. Il motivo non è importante. Il mio amico ha un credito verso di me e, specularmente, io ho un debito insoluto verso di lui.

Come fa il mio amico a soddisfare il suo diritto di credito?

Deve procurarsi un titolo esecutivo (cioè un “pezzo di carta” con valore legale che accerti il suo diritto di credito, ad esempio la sentenza di un Tribunale oppure un decreto ingiuntivo) e intimarmi ufficialmente di pagarlo. Se non lo pago, può pignorare la mia casa, se è di mia proprietà. La casa verrà venduta all’asta e il mio amico potrà soddisfare il suo credito sul ricavato.

Sostituendo “il mio amico” con “la Banca” oppure “il Condominio” o un altro soggetto, la procedura non cambia.

L’unica differenza è che se il creditore è la Banca, quest’ultima non dovrà procurarsi un titolo esecutivo, perché il titolo esecutivo se lo è già procurata quando abbiamo stipulato il contratto di mutuo. Alla Banca basterà metterlo in esecuzione, notificando il pignoramento immobiliare che andrà a colpire il mio immobile.

In altre parole, se un soggetto non riesce più a pagare i propri debiti, la legge permette ai creditori di attivare una procedura esecutiva per riuscire a recuperare le somme dovute, attraverso la vendita dei beni immobili del debitore tramite un’asta giudiziaria.

Le aste giudiziarie sono uno strumento per attuare la vendita forzata di un bene immobile. La legge prevede che, se un privato o una società sono gravati da debiti insoluti, i loro beni possano essere oggetto di vendita forzata. Viene, così, permesso ai creditori di assicurarsi il soddisfacimento del loro credito e all’acquirente di ottenere i diritti sul bene che spettavano a colui che ha subito l’espropriazione.

Innanzitutto, il debitore può difendersi dalla procedura esecutiva prima che la casa venga venduta all’asta. Il modo migliore è quello di trovare un accordo con i creditori, attraverso una procedura di saldo e stralcio, grazie alla consulenza di un avvocato esperto in diritto immobiliare.

Tuttavia, nel caso in cui il debitore non riesca a trovare un accordo oppure non voglia trovare un accordo, l’immobile andrà all’asta. 

Ma come funzionano le aste giudiziarie?

Una volta individuato l’immobile sul portale del Ministero della Giustizia, come detto sopra è fondamentale effettuare uno studio dettagliato dei documenti e, in particolare, della perizia e dell’avviso di vendita.

Lo studio della perizia e la due diligence sull’immobile sono fondamentali in quanto l’acquirente di un immobile all’asta non ha le tutele previste dalla legge per la compravendita a mercato libero: in particolare, non può chiedere un risarcimento danni, né la riduzione del prezzo, né ha la garanzia per evizione. 

Solo una due diligence svolta da professionisti, che ti garantiscano che l’immobile che stai comprando è esente da vizi, insidie e problematiche occulte, ti mette al sicuro da qualsiasi problematica. 

Vuoi acquistare una casa all’asta e hai bisogno di una consulenza per capire se stai facendo un buon affare?

Lo studio dell’avviso di vendita ti permette invece di conoscere nel dettaglio le modalità ed i termini di presentazione dell’offerta di vendita, sia essa telematica o cartacea. 

Leggi anche l’articolo sugli Stralci Immobiliari.

Chiunque può partecipare ad un’asta giudiziaria?

Sì. La presentazione dell’offerta e la successiva partecipazione all’asta sono attività aperte a chiunque.

Tuttavia, se non sei particolarmente esperto, ti consiglio di farti assistere da un professionista, in quanto un piccolo errore burocratico o una disattenzione potrebbero invalidare la tua offerta e, quindi, saresti escluso dalla gara.

Inoltre, qualora non volessi o potessi partecipare personalmente alla gara d’asta, devi sapere che puoi delegare esclusivamente un avvocato iscritto all’albo che, munito di procura, potrà partecipare al tuo posto.

Infine, se per motivi di riservatezza non vuoi svelare il tuo nome o il nome della tua società nel corso della gara d’asta, ricorda che la legge ti permette di conferire procura esclusivamente ad un avvocato iscritto all’albo. Questo professionista parteciperà alla gara e, solo in caso di aggiudicazione, svelerà il tuo nome, quale reale aggiudicatario e intestatario dell’immobile.

Se vuoi approfondire l’argomento, le norme specifiche che regolamentano in modo dettagliato il funzionamento delle aste immobiliari, sono contenute nel codice di procedura civile italiano. 

Ti lascio un link se ne vuoi acquistare una versione economica e ben fatta.

Comprare case all’asta : conclusione e punti chiave

Come abbiamo viso chiunque può comprare una casa all’asta.  Se la scelta di acquistare un determinato immobile viene fatto con il supporto e l’aiuto di esperti in grado di valutare l’effettiva convenienza dell’acquisto, si può rivelare un investimento davvero fruttuoso.

Ecco i punti chiave che devi tenere a mente se scegli di comprare delle case all’asta.

1. Alla gara d’asta può presenziare soltanto la persona che si intesterà l’immobile, oppure un avvocato iscritto all’albo munito di procura. Nessun altro professionista o consulente può partecipare all’asta al posto della persona che si intesterà l’immobile. 

2.Prima di fare un’offerta per un immobile all’asta è indispensabile studiare attentamente l’avviso di vendita e la perizia e farsi seguire da un esperto in materia se si hanno dubbi a riguardo. 

Scarica qui una guida gratuita “Vademecum per la Due Diligence Legale di un Immobile” per aiutarti a capire quali problemi nascosti possono esserci dietro ad un immobile e come risolverli.

3.Non è necessario disporre dell’intero importo liquido per pagare l’immobile acquistato in asta. E’ possibile pagare con mutuo erogato dalle numerose banche convenzionate con i Tribunali. Trovi l’elenco delle banche convenzionate sul sito di ogni singolo Tribunale italiano.

Vuoi acquistare una casa all’asta e hai bisogno di una consulenza per capire se stai facendo un buon affare?