Investimenti immobiliari: ecco cosa devi sapere

Investimenti immobiliari

In questo articolo parliamo di Investimenti Immobiliari.

In un’economia divorata sempre più dall’inflazione, investire i propri capitali è diventato ormai indispensabile e imprescindibile. 

Uno dei modi più proficui e meno rischiosi di investire capitali sono proprio gli investimenti immobiliari.

Vediamo che cosa sono gli investimenti immobiliari e qual è il miglior investimento immobiliare. 

 

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Cosa sono gli investimenti immobiliari

investimenti immobiliari

Per investimento immobiliare si intende un’attività attraverso la quale si utilizza un proprio capitale per acquistare un bene immobile con lo scopo di ricavare un guadagno, rivendendolo (cosiddetto trading immobiliare o flipping) oppure mettendolo in affitto (cosiddetto investimento da messa a reddito). 

In particolare, si parla di trading immobiliare o di flipping per riferirsi all’attività di acquistare un immobile da riqualificare, ristrutturarlo e poi rivenderlo sul mercato, traendo un profitto economico dall’operazione.

Si parla invece di messa a reddito per riferirsi all’attività di acquistare un immobile, renderlo appetibile per uno specifico target di inquilini e affittarlo per trarne un profitto.

Si tratta di due attività molto diverse fra loro e che hanno obiettivi totalmente opposti.

Vediamo le principali differenze. 

Il trading immobiliare

Il trading immobiliare è una vera e propria attività commerciale, che non può essere svolta da privato cittadino, ma richiede quanto meno l’apertura di una partita iva.

Si tratta di un’attività lavorativa vera e propria, che richiede una preparazione teorica e pratica specifica e tanta esperienza pratica sul campo. 

Come iniziare nell’attività di investimento immobiliare? Vedendo da vicino le esperienze degli investitori immobiliari di successo miei clienti di studio, il consiglio che mi sento di dare è quello di seguire corsi di formazione specifici, tenuti da investitori immobiliari con almeno 10 anni di esperienza pratica, che possano trasferire le basi di questo mestiere. 

Una volta seguito un percorso formativo serio, è imprescindibile farsi seguire da professionisti esperti e specializzati non solo in materia immobiliare, ma anche nella specifica nicchia degli investimenti immobiliari.

L’obiettivo del trading immobiliare è creare capital gain,ovvero creare un utile derivante dalla differenza fra il prezzo di rivendita dell’immobile e tutti i costi sostenuti per renderlo appetibile sul mercato. Si tratta di un vero e proprio lavoro, che occupa l’intera giornata dell’investitore immobiliare e del suo team. 

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La messa a reddito

L’attività di messa a reddito può essere svolta anche da soggetti privati, i quali acquistano un immobile (meglio se utilizzando la cosiddetta leva finanziaria, ovvero un mutuo) e lo rendono appetibile per essere affittato e ricavare quindi una rendita. 

Non è assolutamente necessario aprire una partita iva, in quanto la locazione di immobili propri può essere effettuata come soggetto privato. In questo momento storico la tassazione è al 21% e non si somma a eventuali altri redditi da lavoro. Il che rende questa attività particolarmente vantaggiosa.

Naturalmente la messa a reddito, come del resto ogni investimento, è un’attività rischiosa se non si conosce in modo approfondito. Infatti è risaputo che spesso gli inquilini creano problemi di morosità, di sfratto e di danni all’immobile.

L’ottima notizia è che esiste un metodo testato da 15 anni che permette di affittare case in tutta tranquillità. E’ il metodo “Affitti Rischio Zero”.  

Le rendite mensili

La differenza sostanziale fra il trading e la messa a reddito è che il trading è un’attività lavorativa a tutti gli effetti mentre la messa a reddito è un’attività slegata dal tuo tempo, che genera rendite costanti nel tempo, senza bisogno del tuo impegno quotidiano. 

Dovrai fare uno sforzo iniziale per trovare l’immobile, arredarlo e renderlo appetibile per i tuoi inquilini. 

Oppure potrai delegare tutto al nostro team di esperti che operano secondo il metodo “Affitti Rischio Zero”, in modo da poterti solo goderti la rendita mensile derivante dagli affitti. Con una tassazione super conveniente.

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Naturalmente l’obiettivo è avere una rendita mensile costante nel tempo e slegata dalle ore di lavoro.  

Qual è il miglior investimento immobiliare?

Alla luce di quanto detto fino a qui, alla domanda “qual è il miglior investimento immobiliare” la risposta che mi sento di dare è la seguente: dipende. 

Dipende dal tuo singolo caso specifico, da quali obiettivi economici (e non solo) ti sei prefissato e da quanto capitale hai a disposizione.

Se sei un giovane in cerca di un’attività lavorativa da apprendere, ti appassiona il mondo degli investimenti immobiliari e il tuo obiettivo è creare capital gain, certamente il trading immobiliare può fare al caso tuo.

Viceversa, indipendentemente dalla tua età anagrafica, se hai già un’attività lavorativa che ti soddisfa, hai capitale a disposizione o possibilità di ottenere credito dalle banche, e il tuo obiettivo è crearti una rendita aggiuntiva sicura e costante nel tempo, certamente l’acquisto di uno o più immobili da mettere a reddito è la soluzione perfetta per te. 

ETF, azioni in Borsa e Crowdfunding

Ci sono poi diversi nuovi strumenti per far fruttare in modo i propri risparmi, destinati al pubblico dei piccoli risparmiatori. 

Alcuni strumenti che permettono di investire in immobili con capitali davvero esigui (si parte dai 250 Euro in su) sono i fondi comuni di investimento nel settore immobiliare, gli ETF immobiliari, azioni in Borsa di società operanti nel settore immobiliare e il crowdfunding immobiliare.

Tra gli strumenti citati, il crowdfunding immobiliare è una forma particolare di investimento immobiliare, su cui vale la pena informarsi. Questo strumento, che ha rivoluzionato il campo degli investimenti immobiliari, consiste in una raccolta fondi che avviene su specifiche piattaforme web autorizzate a sostegno di operazioni immobiliari di operatori professionisti del settore.

Naturalmente anche in questi casi, il mio consiglio è di informarsi e documentarsi in modo approfondito su ogni singola forma di investimento, chiedendo la consulenza specifica di professionisti esperti, per evitare rischi, anche molto gravi, come la perdita dell’intera somma investita.

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Ma rende fare Investimenti immobiliari?

Anche in questo caso, la risposta corretta, dal mio punto di vista, è sempre la stessa: dipende.

Ma da cosa?

In primo luogo dipende dalla tecnica utilizzata. Naturalmente l’attività di trading, ovvero guadagnare ristrutturando case, è molto più redditizia nel breve periodo, rispetto all’attività di acquisto per mettere a reddito.

Vi faccio qualche esempio concreto di operazioni dell’una e dell’altra tipologia, tratta dalle reali operazioni che quotidianamente passano sulla mia scrivania di avvocato esperta di diritto immobiliare e di investitore immobiliare.

CASO 1: TRADING

Una società di investimenti immobiliari cliente di studio nel marzo 2021 si è aggiudicata all’asta un appartamento trilocale con doppi servizi al secondo piano di una palazzina residenziale in un quartiere semi centrale di una città capoluogo di provincia nel nord Italia. Saldate le spese relative all’asta giudiziaria (avvocato che ha fatto la due diligence dell’immobile e ha partecipato all’asta, spese condominiali arretrate, imposte), ha ristrutturato l’immobile e lo ha rivenduto nel mese di ottobre 2021.

Investimento totale di 151.000 Euro e rivendita a 187.000 Euro. Profitto totale lordo pari a 36.000 Euro in 7 mesi. I miei clienti sono soci di una Società a responsabilità limitata costituita ad hoc per l’attività di trading immobiliare, nella quale lavorano entrambi a tempo pieno. 

CASO 2: MESSA A REDDITO

Un medico chirurgo cliente del mio studio ha invece investito un totale di 81.000 Euro per l’acquisto, l’arredo e la preparazione “chiavi in mano” di due appartamenti monolocali in una zona semi centrale di un cittadina di provincia che attira migliaia di lavoratori fuori sede. La scelta dell’immobile, l’arredo e tutta la preparazione necessaria per renderlo appetibile al target dei lavoratori fuori sede è stata curata dai miei collaboratori, i quali operano esclusivamente secondo il metodo “Affitti Rischio Zero”. 

Il cliente ha soltanto presenziato al rogito notarile di acquisto, non avendo nè tempo nè competenze specifiche nel settore degli investimenti immobiliari.  

La rendita lorda dei due immobili all’anno è di 13.200 Euro, con tassazione al 21%. 

Come vedi, i due investimenti non sono paragonabili, perché nel primo caso i due soci lavorano a tempo pieno nella loro società, mentre il medico del secondo caso reale è un professionista impegnato full time nel suo studio professionale, che ha l’obiettivo di investire proficuamente i suoi risparmi per ottenerne il massimo guadagno, senza doversi occupare di nulla. 

Pertanto, non esiste un investimento immobiliare migliore di un altro, né un investimento immobiliare che renda più di un altro. Esiste il miglior investimento immobiliare per quella specifica persona e per il suo specifico obiettivo in quel momento della sua vita.

 

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Dove fare investimenti immobiliari??

Spesso i miei clienti neofiti mi chiedono dove fare investimenti immobiliari, in quali città o in quali quartieri sia meglio concentrarsi.

Anche in questo caso non è possibile generalizzare, ma è necessario valutare i pro e i contro per ciascuna scelta.

Certamente quando si parla di investimenti immobiliari finalizzati alla messa a reddito, è fondamentale partire dal target di inquilini che si vuole attirare, per poter poi scegliere in quale città e in quale quartiere acquistare l’immobile. 

Personalmente, ritengo che uno dei target migliori di inquilini sia quello dei lavoratori fuori sede e, quindi, un immobile comodo per l’ospedale per esempio è sicuramente un’ottima scelta, a prescindere dalla città. 

Per approfondire, scopri il mio libro “Affitti Rischio Zero: Metodo e Strategie Per Affittare Case Senza Rischi e Vivere Di Rendita”.

Scarica gratuitamente la guida “Vademecum per la Due Diligence Legale di un Immobile” in cui ti spiego tutti i passaggi “essenziali” che non possono mancare per svolgere una seria Due Diligence legale prima di procedere all’acquisto di un immobile

vademecum due diligence
Per quanto riguarda il rendimento degli investimenti tesi alla messa a reddito le scelte possibili sono due: se ho poco capitale o poca leva finanziaria, oppure voglio differenziare il più possibile i miei investimenti, il consiglio è quello di acquistare diversi immobili fuori dalle grandi città. Il vantaggio è che i rendimenti saranno anche superiori al 10% annuo, ma l’immobile difficilmente si apprezzerà in misura considerevole nel tempo. 

Viceversa, se ho un capitale maggiore o una leva finanziaria maggiore e non ho uno spiccato interesse a differenziare il mio portafoglio di immobili, potrò acquistare un appartamento in una grande città (per esempio a Milano) con la consapevolezza che il rendimento sarà molto inferiore rispetto al rendimento di un immobile in provincia (anche meno della metà), ma probabilmente il mio immobile si apprezzerà nel tempo. Il rendimento sarà considerevolmente inferiore perché il prezzo di acquisto di un immobile a Milano è molto alto e i prezzi degli affitti non sono in proporzione così alti. Viceversa, in provincia i prezzi delle case sono molto bassi, ma i prezzi delle locazioni (per immobili adeguati al target di inquilini corretto) sono in proporzione molto alti. 

Leggi anche gli Stralci Immobiliari e Come comprare casa all’asta.

Investimenti immobiliari all’estero

Infine, una domanda che spesso i miei clienti mi pongono riguarda gli investimenti immobiliari all’estero. In particolare:

  1. dove fare investimenti immobiliari all’estero
  2. come guadagnare ristrutturando case all’estero
  3. quanto rende investire in immobili all’estero

Come insegna Warren Buffet, genio indiscusso della finanza e uno degli uomini più ricchi del mondo, una delle regole fondamentali per avere successo negli investimenti è questa: investi solo in ciò che conosci.

Dietro agli investimenti immobiliari, di qualsiasi genere, c’è un mondo di conoscenze teoriche e pratiche, che è fondamentale conoscere personalmente oppure affidarsi a professionisti specializzati del settore. 

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Conclusioni sugli Investimenti Immobiliari

Ritengo che il mercato italiano sia ricco di opportunità profittevoli e che ci sia ancora spazio per chi voglia iniziare a fare investimenti immobiliari con serietà e professionalità. 

Pertanto il mio consiglio, se vuoi investire i tuoi capitali nell’immobiliare, è quello di formarti e fare esperienza nel mondo degli investimenti immobiliari in Italia, lasciando agli operatori specializzati e di settore gli investimenti all’estero.

Gli investimenti immobiliari sono una tipologia di investimento che ti può rendere veramente tanto, tuttavia, se non possiedi le conoscenze e gli strumenti adatti per farlo potrebbe essere anche molto rischioso. 

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