Stralci Immobiliari: cosa sono i saldi o stralci immobiliari

Stralci Immobiliari

Cosa sono i saldi o stralci immobiliari? 

Il saldo e stralcio immobiliare è una procedura complessa che trova il suo fondamento sulla possibilità di fare un contratto di transazione, ai sensi e per gli effetti dell’art. 1965 del codice civile italiano.

Stralciare un immobile significa intervenire in una procedura di esecuzione immobiliare prima che l’immobile stesso vada all’asta. Questa operazione ti permette di acquistare un immobile ad un costo molto più basso, sia del prezzo di mercato, che del valore d’asta. 

Prima di poter stralciare una casa, bisogna trovare un doppio accordo, sia con il debitore sia con i creditori.

Leggi l’articolo per scoprire nel dettaglio cosa sono gli stralci immobiliari e come sfruttarli a tuo vantaggio

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Cosa sono gli stralci immobiliari

Per spiegarti in parole semplici cosa sono gli stralci immobiliari, la legge permette al debitore ( o ad un terzo) di provare a raggiungere un accordo con tutti i creditori (procedenti e intervenuti) coinvolti nella procedura esecutiva, proponendo un importo appunto a saldo e stralcio di ogni loro pretesa.

A saldo di ogni debito e a stralcio, ovvero nulla sarà più dovuto e il debitore sarà liberato da qualsiasi debito nei loro confronti. 

Nel caso di successo, ovvero se la trattativa fra debitore e creditori ha esito positivo, la procedura di saldo e stralcio consente l’estinzione dell’intera posizione debitoria del soggetto interessato a fronte della vendita di un immobile, normalmente sottoposto a pignoramento, prima che lo stesso sia venduto all’asta.

Stralci immobiliari senza soldi

E’ vero che è possibile portare a termine con successo una procedura di saldo e stralcio immobiliare senza soldi? La risposta è sì. 

Come? 

La prima ipotesi è questa: svolgendo l’attività di consulente

Come si fa? E’ necessario prendere contatto con il debitore e seguire dettagliatamente questi punti:

  1. spiegare in modo chiari i vantaggi che la buona riuscita del saldo e stralcio immobiliare porterebbe per lui. Ovvero la liberazione totale dalla posizione debitoria nei confronti di tutti i creditori della procedura e quindi possibilità per lui di richiedere un nuovo mutuo o finanziamento e, in sostanza, rifarsi una vita dal punto di vista creditizio;
  1. spiegargli che tu sei un consulente e che lo puoi aiutare. Ma che per farlo hai bisogno di una sua delega scritta, in cui lui ti autorizza a trattare con i creditori, in nome e per conto suo.

E’ fondamentale avere un modello di delega scritto in maniera corretta, che sia completo e soprattutto ti dia, come consulente, pieni poteri legali di trattare e negoziare con i creditori. 

Immagina se dopo tutta la fatica fatta per trovare l’immobile, contattare il debitore, fargli comprendere che tu lo puoi aiutare realmente, scopri che i creditori non vogliono trattare con te perché la delega che hai fatto firmare al debitore è carente dal punto di vista giuridico e, quindi, non ti concede pieni poteri. 

Un vero incubo! Tempo, energie e possibili guadagni importanti letteralmente buttati! 

Come avvocato esperta in diritto immobiliare pertanto ti consiglio di accertarti che il modulo che fai firmare all’assicurato sia realmente completo e tuteli sia la tua posizione, sia quella dell’esecutato. E soprattutto accertati che ti conferisca pieni poteri legali di svolgere la trattativa con i creditori.

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Se vuoi operare come consulente, puoi tranquillamente portare a termine operazioni di saldo e stralcio, senza mettere un Euro. E guadagnare cifre importanti.

Come funzionano gli stralci immobiliari? Che cosa ti serve per realizzarli come consulente?

Per realizzarti come consulente ti servono competenze specifiche almeno nei seguenti ambiti:

  • investimenti immobiliari (studio della zona, mappatura, calcolo di ROI e ROE, determinazione del prezzo di rivendita, ecc…)
  • tecniche avanzate di negoziazione

Queste competenze le puoi ottenere studiando, leggendo libri di settore e seguendo corsi di formazione specifici, imparando dai migliori player sul mercato. 

Qui trovi un elenco di titoli di libri e manuali che ho letto e studiato e che mi hanno aiutato nella mia formazione come investitore immobiliare

La tecnica del saldo e stralcio presuppone poi competenze legali specifiche, perché si tratta di andare ad intervenire in una procedura esecutiva immobiliare, la cui disciplina è contenuta nel codice di procedura civile. 

Se stai pensando che per la buona riuscita di un saldo e stralcio deve metterti anche a studiare interi volumi di diritto e procedura civile, stai tranquillo! Non è affatto così. 

Per quello ti basterà affidarti alla consulenza di un Avvocato specializzato in materia immobiliare, che seguirà la parte legale e tu potrai focalizzarti sul tuo compito: fare l’investitore immobiliare.

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La cessione preliminare

La seconda ipotesi è una tecnica avanzata che presuppone tutte le competenze di cui ho già parlato sopra, ma ad un livello molto più avanzato. E di conseguenza porta con sè molti più rischi. 

Di che cosa si tratta? In che cosa consiste? 

In parole semplice si tratta di unire due tecniche avanzate di investimento immobiliare, che richiedono molte conoscenze e competenze specifiche e che portano con sé un ampio margine di rischio, se non si agisce in maniera corretta. 

Le due tecniche da unire sono il saldo e stralcio e la cessione del preliminare

Non è certo questa la sede per approfondire, ma ti spiego brevemente i passaggi fondamentali di questa tecnica. I primi passaggi sono gli stessi di quando agisci come consulente: contatti il debitore, gli spieghi i vantaggi per lui, gli fai firmare una delega che ti conceda pieni poteri legali di agire in nome e per conto suo e segui la negoziazione con i creditori. 

Una volta raggiunto l’accordo con i creditori, entra in gioco la tecnica della cessione del preliminare. In che modo? 

Vediamolo brevemente insieme. 

Una volta ottenuto il sì dei creditori, dovrai sottoscrivere un contratto preliminare con l’esecutato per fare in modo di cedere questo “sì” ad un altro acquirente, attraverso appunto un contratto di cessione del preliminare. Fatto questo, dovrai farti rilasciare una procura per poter incassare il guadagno della cessione. 

Le risorse economiche per portare a termine con successo un’operazione di questo genere sono davvero esigue, ma le competenze necessarie sono di livello avanzato e anche il rischio connesso è molto alto. Pertanto, se non sei già un investitore esperto, ti sconsiglio di approcciarti a questa tecnica di investimento.

Dove trovare stralci immobiliari

I miei clienti investitori immobiliari alle prese con le prime operazioni di stralcio e stralcio mi fanno spesso queste domande: dove posso trovare stralci immobiliari? Dove trovo gli affari? Come faccio ad ottenere la fiducia dell’esecutato?

Uno dei consigli che nasce dalla mia esperienza di quasi 15 anni nel settore è questo: creare network con i professionisti che si occupano di immobiliare.

Io stessa vengo contattata da tante famiglie di esecutati che chiedono il mio aiuto per seguirli come loro avvocato di fiducia con l’obiettivo di risolvere la loro situazione e tirarli fuori dai guai. E molto spesso io stessa contatto clienti investitori che si occupano in maniera professionale ed etica di procedure di saldo e stralcio e propongo loro una collaborazione. 

Altre categorie di professionisti che possono essere a conoscenza di possibili esecutati in difficoltà sono gli amministratori di condominio, gli architetti, i commercialisti.

Lascio per ultima la categoria di professionisti più importante, perchè merita un discorso a parte: gli agenti immobiliari. 

Essendo io stessa anche un investitore immobiliare e parlando quotidianamente con i miei clienti di studio investitori, so bene quanto la figura dell’agente immobiliare sia fondamentale per il successo di un investimento immobiliare. Gli agenti sono una delle colonne portanti della squadra di professionisti di cui un investitore immobiliare si deve circondare. 

Sono i professionisti che conoscono il territorio, il mercato, i prezzi, il target di clienti per ciascuna tipologia di immobili, i loro gusti e i loro desideri. La loro figura professionale è spesso determinante nella segnalazione di immobili che possono essere oggetto di procedura di saldo e stralcio. E non solo. L’agente immobiliare, oltre a segnalare l’operazione, potrà aiutarti sin da subito a stabilire il corretto prezzo di rivendita dell’immobile e potrà fornirti una serie di consigli molto utili in base a quello che sarà il target a cui rivenderai l’immobile. 

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Cosa significa acquistare in pre asta?

Comprare in pre asta significa acquistare sul libero mercato un immobile pignorato prima che sia messo all’asta, quando il valore della casa è superiore al debito contratto, garantendo in questo modo al venditore un margine di guadagno. 

Si tratta, dunque, di una vendita assistita di un immobile che non potrebbe essere venduto se non su ordine di un giudice. La condizione fondamentale è che l’operazione garantisca la cancellazione del debito, del pignoramento e di qualsiasi altro gravame. 

L’acquisto in pre asta è vantaggioso per tutti i soggetti coinvolti. 

Conviene per il debitore pignorato, ovvero il soggetto che non ha onorato il proprio debito e si è visto pertanto pignorare la casa. Infatti, questo soggetto può ottenere diversi vantaggi dalla vendita dell’immobile in pre asta. 

Vediamo alcuni:

  1. riuscirà ad ottenere più velocemente i soldi che servono a soddisfare i suoi creditori e a cancellare il proprio debito senza attendere le lungaggini legate a diversi esperimenti d’asta;
  2. quasi certamente ricaverà un guadagno maggiore dalla vendita rispetto a quello che avrebbe avuto dall’asta e, pertanto, avrà un margine che gli consente di pagare il debito e magari di tenersi una somma per sé;
  3. sarà cancellato dall’elenco dei cattivi pagatori e potrà richiedere nuovi mutui e prestiti. 

Conviene anche all’acquirente. Se è un investitore immobiliare potrà acquistare un immobile a sconto, senza la concorrenza tipica della gara in asta giudiziaria, potendo anche avere la possibilità di fissare le tempistiche per concludere l’operazione e stabilire quando entrare in possesso del bene. 

Se l’acquirente è un soggetto privato deve partire dal presupposto che potrebbe non aggiudicarsi la casa all’asta perché un’altra persona potrebbe offrire una cifra maggiore e, in questo modo, perderebbe l’occasione di comprare l’immobile che gli piaceva. 

Cosa bisogna fare per comprare in pre asta?

Quando si vuole fare un’operazione di compravendita immobiliare in pre asta, occorre, prima di tutto, controllare il fascicolo del Registro Generale delle Esecuzioni presso il Tribunale, il cosiddetto RGE.

In secondo luogo è necessario effettuare una serie di controlli tecnico-giuridici molto importanti, in gergo chiamati due diligence che comprendono:

1)la verifica dell’atto di provenienza

2)la verifica di eventuali ipoteche e/o altre pregiudizievoli che gravano sull’immobile

3)le verifiche catastali-edilizie-urbanistiche

4)verificare la situazione che riguarda le spese condominiali.

Scarica gratuitamente la guida “Vademecum per la Due Diligence Legale di un Immobile” in cui ti spiego tutti i passaggi “essenziali” che non possono mancare per svolgere una seria Due Diligence legale prima di procedere all’acquisto di un immobile

vademecum due diligence

Appurati tutti questi elementi, l’operazione si svolge come una normale compravendita immobiliare. 

Facciamo un esempio concreto per capire meglio. 

Tizio è proprietario di un appartamento che a mercato libero vale 150 mila Euro e che sta per finire all’asta ad un prezzo di 130 mila Euro, con un’offerta minima di 97 mila Euro. 

Caio si mette in contatto con Tizio e, per non rischiare di perdere l’immobile e non dover aspettare la data dell’asta, offre a Tizio i 130 mila Euro per acquistare l’appartamento in pre asta. L’operazione in questo caso è win-win, in quanto Tizio ha la possibilità di vendere l’appartamento ad un valore quasi certamente superiore rispetto a quello che avrebbe potuto ricavare dall’asta; Caio acquista l’immobile ad un prezzo inferiore a quello di mercato, evitando altresì il rischio di dover pagare di più nel caso ci fossero state delle continue offerte al rialzo durante l’asta.

Leggi anche: Investimenti immobiliari e Comprare casa all’asta.

Quanto proporre per saldo stralcio?

Premesso che non esistono regole generali per stabilire quanto offrire per avere successo in una trattativa a saldo e stralcio immobiliare, ci sono delle indicazioni da seguire, che variano da situazione a situazione.

Vediamone alcune.

Quando parliamo di saldo e stralcio immobiliare su mutui ipotecari tutto ruota intorno al rapporto tra debito residuo del mutuo e valore dell’immobile.

Mi spiego meglio. Se il tuo immobile ha un valore di mercato di 500 mila Euro e il debito residuo del mutuo è di 200 mila Euro è improbabile che la Banca conceda un accordo a saldo e stralcio importante. Questo perché la Banca è consapevole che se l’immobile verrà pignorato e messo all’asta, pur considerando i ribassi e le spese di procedura, riuscirà comunque a rientrare del proprio credito. 

In questi casi, pertanto, per la Banca ci sarà solo un elemento allettante, che è il tempo. La Banca sarà disposta ad accettare una proposta solo se non ha intenzione di aspettare diversi anni per la vendita all’asta.

In situazioni di questo tipo, solitamente, un’offerta a saldo e stralcio appetibile per la Banca può essere una somma che oscilla tra il 80% ed il 90% del debito residuo. La Banca cederà un pezzetto del suo credito, a fronte di tempistiche certe e veloci.

La situazione inversa invece potrebbe essere più vantaggiosa per chi vuole chiudere un accordo di saldo e stralcio. Poniamo il caso in cui, sempre mantenendo gli stessi numeri, il debito residuo del mutuo sia di 500 mila Euro e il valore dell’immobile sia di soli 200 mila Euro. La sproporzione è esattamente contraria rispetto quella vista sopra.

Anche se può sembrare strano, non sono così rari questi casi, soprattutto dopo il crollo del mercato immobiliare del 2008, che ha drasticamente ridotto il valore degli immobili. 

In questi casi, la Banca accetterebbe sicuramente una proposta a saldo e stralcio per una cifra inferiore rispetto al debito residuo, in quanto è consapevole che andando in asta non potrà recuperare l’importo dovuto.

Attenzione: nella valutazione della banca inciderà tanto anche la presenza di ulteriori beni aggredibili da parte del debitore e di eventuali garanti.

Conclusione

Acquistare un immobile con uno stralcio immobiliare può essere un affare quanto trasformarsi in un vero incubo.

Se ti trovi in una di queste situazioni qui sotto:

-ho una delega ma non so da dove iniziare;
-non so dove trovare gli immobili per saldo e stralcio;
-gli agenti immobiliari non mi danno retta;
-non so come trattare con i creditori;
-non so come trattare con gli avvocati dei creditori;
-perdo affari costantemente perché non riesco a gestire gli esecutati;
-non riesco a concludere l’affare quando ci sono gli avvocati di mezzo;

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